Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ.
Управляющая домом организация  обязана поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предусматривают содержание более одного помещения в доме, крыши, несущие и несущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нем, а также все инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для пользования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организации (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

Переустройство помещения не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и увеличить ее за счет общего имущества только в том случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления. При этом переустройстве помещения собственник не должен ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД. 

Собственник обязан предоставить УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества.

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник. Иногда такой доступ УО может получить через суд. Тему получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Руководство отметило, что обязанность владельцев помещений в МКД, через которые проходят общедомовые инженерные системы, закреплены в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск производится по мере необходимости, а для ликвидации неотложной помощи – в любое время.

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить акт.

Причины, по которой  жители не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придется оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работе обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры. В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организация в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру. В такой ситуации организации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных   свидетеля. В акте прописывают, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт. Затем УО нужно обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – непосредственно в суд. Это особенно важно в ситуациях, когда связь требует срочного, иногда аварийного ремонта. Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

-  ситуация сложилась не по ее вине;

- сама организация предпринимала все шаги, предпринимаемые ею для надежного выполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85*), водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартирах и других помещениях, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в информационных шахтах с отдельными техническими шкафами, обеспечивающими свободный доступ к ним.

Если управляющая или подрядная организация обнаружила что доступ к общим коммуникациям в квартире собственниками перекрыты, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведенные конструкции и открыли инженерные системы (п. 10.6 СНиП 31-01-2003) Сделать это собственник должен делать за свой счет, поскольку в обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов и лиц, проживающих в доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берет на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать соответствующее оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.